Steuerliche Vorteile der Immobilieninvestition über eine „vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft“
Die Investition in Immobilien ist eine der beliebtesten Anlageformen. Viele Anleger versprechen sich vom Bau oder Kauf eines Mietshauses Erträge, die das Einkommen festigen und zur Altersvorsorge dienen. Man sollte sich vor der Investition gut überlegen, ob das Mietobjekt als Privatperson oder als eine Kapitalgesellschaft (GmbH oder UG) erworben wird. Durch die Wahl der richtigen Kaufstrategie lassen sich die Steuerzahlungen auf die Mieterträge erheblich beeinflussen.
Unterschiedliche Besteuerung je „Rechtsform“
Erwirbt der Anleger das Mietshaus als Privatperson, muss er die Mieteinkünfte mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Fallen die weiteren Einkünfte (z.B. Arbeitseinkommen, Einkünfte aus Gewerbebetrieb) hoch aus, führt das zu einer steuerlichen Belastung von bis zu 48 Prozent. Diese ergeben sich aus dem Einkommensteuerhöchstsatz von 45 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent. Eventuell muss noch zusätzlich die Kirchensteuer abgeführt werden.
Gehört das Mietshaus oder die vermietete Wohnung einer Immobilien-GmbH, fallen auf den Gewinn nur 15,8 Prozent Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag an.
Gewinnausschüttungen mindern Steuervorteile
Allerdings hat dieses Steuersparmodell leider einen Haken. Der besteht darin, dass der Steuervorteil der GmbH oder UG schmilzt, wenn sich der Gesellschafter dieser Kapitalgesellschaft den Gewinn ausbezahlen lässt. Solche Auszahlungen werden als „Gewinnausschüttung“ bezeichnet. Diese werden mit 25 Prozent Abgeltungsteuer zzgl. Soli besteuert.
Ausbezahlte Gewinne an die Gesellschafter, werden somit unter Berücksichtigung der Steuerbelastung einer Gesamtsteuerbelastung von 38 % unterzogen.
Bei Investoren, die einen mittleren bis hohen persönlichen Steuersatz haben, stellt sich die Investition in eine Mietimmobilie über eine Immobilien-GmbH oder UG unter Berücksichtigung der Steuerbelastung bei Ausschüttungen, als steuerlich vorteilhaft dar.
Wer eine solche Immobilien-GmbH oder UG gründen möchte, sollte darauf achten, dass diese allein der Vermögensverwaltung dient. Verwaltet die GmbH oder UG ausschließlich eigenen Grundbesitz, muss keine Gewerbesteuer gezahlt werden.
Die Steuerersparnis steht für die Tilgung von Krediten oder weitere Investitionen zur Verfügung.
Immobilienverkauf: Gründung einer Beteiligungs-GmbH lohnend
Wer als Privatperson die eigene Immobilie verkaufen möchte, sollte die zehnjährige Spekulationsfrist beachten. Dann bleibt ein etwaiger Veräußerungsgewinn steuerfrei. Wird die Frist nicht eingehalten, muss der Gewinn aus dem Verkauf mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden.
Für eine Immobilien-GmbH oder UG besteht eine solche Veräußerungsfrist nicht. Veräußerungsgewinne sind zu jeder Zeit mit 15,8 Prozent Körperschaftsteuer inkl. Soli (und ggf. zuzüglich Gewerbesteuer) zu versteuern. Dies erfolgt auch, wenn die Immobilie mehr als 10 Jahre im Besitz der GmbH oder UG ist. Eine Steuerbefreiung der Veräußerung ist hier nicht möglich. Grund dafür ist, dass es sich bei der Immobilie um „Betriebsvermögen“ der GmbH oder UG handelt. Der Verkauf von „Betriebsvermögen“ unterliegt immer der Besteuerung. Hier wird von der „Steuerverhaftung“ des Betriebsvermögens gesprochen.
Diese Steuerbelastung beim Verkauf aus der GmbH kann man umgehen. Hierzu muss zunächst eine Beteiligungs-GmbH oder UG gegründet werden. Dann wird für jede Mietimmobilie eine selbständige GmbH oder UG als „Tochtergesellschaft“ errichtet. Dadurch lässt bei einem Verkauf der Immobilie statt der einzelnen Immobilie direkt die Tochtergesellschaft verkaufen. Verkaufsgewinne sind dann nahezu steuerfrei. Für den Käufer der Tochter-GmbH ist der Kauf ebenfalls rentabel, wenn auch er das Modell weiterführt.
Gründungskosten für Immobilien-GmbH beachten
Wer eine Immobilien-GmbH oder UG gründen will, sollte wissen, dass dies zusätzliche Kosten verursacht. Zunächst ist die für die Gründung benötigten Einlage in Höhe von 25.000 EUR (bei einer GmbH) aufzubringen. Davon können dann die Gründungskosten wie Notar- und Gerichtskosten gezahlt werden. Außerdem entstehen laufende Kosten zum Beispiel für Buchhaltung und den jährlichen Jahresabschluss, sowie Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene Veröffentlichung / Hinterlegung des Jahresabschlusses. IHK-Beiträge fallen ebenfalls an.
Vor allem bei dem oben beschriebenen Modell der Beteiligungs-GmbH mit einzelnen GmbH’s für jedes Mietobjekt entstehen nicht unerhebliche Kosten für Gründung und Verwaltung der einzelnen Kapitalgesellschaften, welche dem steuerlichen Vorteil entgegenzurechnen sind.
Fazit
Die Immobilien-GmbH ist eine Gestaltungsmöglichkeit, durch die sich die ertragsteuerliche Belastung erheblich beeinflussen lässt. Je höher die Mieterträge sind, umso höher ist die jährliche Steuerersparnis.
Grundsätzlich ist die Investition über eine Immobiliengesellschaft vorteilhaft, wenn von einer relativ langen Investitionsdauer ausgegangen werden kann und Notverkäufe unwahrscheinlich sind.
